2021/03/23

マンション・面格子の管理

マンションの共用廊下側のガラス戸には防犯用に面格子が取り付けられています。
また、戸建て住宅でも設置されている住戸が少なくありません。

特に面格子などのアルミサッシの錆は、部材の表面に付着した、チリ、埃、砂、排気ガスなどが大気中の湿気や雨水を含むことによって腐食性水溶液となり錆が発生します。

また、給湯器の排気ガスが直接かかる場所では錆は発生しやすくなります。それはガスに含まれる硫黄酸化物、窒素酸化物が水と反応し、アルミニウムの腐食、塗膜剥離を引き起こすからです。

面格子の白錆は、拭き清掃をマメに行うことが必要で、乾拭きだけでは面格子の表面に傷を付けてしまうので、水拭きだけでは汚れが落ちない場合は、中性洗剤を溶かした水で拭き、仕上げに水拭きと乾拭きをして洗剤を拭き取る必要があります。

私は水拭きの他に、数年ごとに車のワックスを塗布しておりますが、効果は大です。

マンションの格子は私有物ではなく共用物でも、ベランダやガラスのように専用使用権の場所のため、占有者(各住戸)が清掃等の管理責任があると考えられます。


清掃をしないと腐食が始まる


ワックス塗布した場合

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2021/03/14

マンション・マンションの修繕積立金等の管理(下)

まず、金銭管理については「金銭等の取扱いに関する細則」を決め、理事長、三役、理事会の判断で支出できる金額を決めました。

次に修繕積立金は定期預金等ではなく、「住宅債権」(すまいる債)を利用し預けることにしたのです。

すまいる債

また、金融機関から「残高証明書」を取り、定期総会の議案書に掲載することにしました。

通帳等は管理会社が管理し、印鑑は管理組合事務局で保管し、金銭の移動には双方が金融機関に出向いて行い、印鑑使用の報告を毎月の理事会に報告し承認を得ることにしています。

ここまで行っておけば完全でないにしても、万一、事故が発生しても最小限で防げるのではと思っています。

公金は単に通帳で管理し印鑑は担当者が保管するだけでは、幼稚園の連合会のように横領を奨励しているようなものです。

間違いのない人間と思われていても、何かの都合で悪魔が忍び寄り横領に走ることは過去の例が示しており、人を信用する、しないのではなく悪魔に囁かれても悪事が出来ないステム作りが先決ではないかと思います。

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2021/03/13

マンション・マンションの修繕積立金等の管理(中)

自主管理を開始した当時は金銭管理を含めて、全ての事の管理を行おうという意見もありましたが、初代の理事長に就いた私は金銭の管理は中立の管理会社を探して委託することを主張し、G社に金銭管理を委託することにしました。

将来的にどんな人が理事長になるか分からないし、主要な役員に就いた者が例え悪事を働いても、捕まることはあっても資金は戻らないことを懸念したからです。

多額の金を扱う場合は人を信用するのではなく、悪事が働けないシステム作りが重要と考えました。

どの団体でも「監査」の役員を置いても所詮素人で、理事長が「ああしろ、こうしろ」と言われれば従うしかなく、不正の温床になりかねません。
そこで、金銭は管理会社に委託しても、会社の担当者が不正を防止するためにも次のような方法で金銭管理を決めました。

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2021/03/12

マンション・マンションの修繕積立金等の管理(上)

全国およそ7500の私立幼稚園が加盟する「全日本私立幼稚園連合会」をめぐっては、今年度までの4年間で、少なくとも4億円を超える資金が使途不明になっていることが明らかになっているようです。

この幼稚園に限らず諸団体や、マンションの管理組合の修繕積立金の横領も、平成15年に「〇〇県のマンション理事長・管理費11億円を着服」を筆頭にネット検索すると何十かのマンションでの横領が発生しています。

私が住むマンションも300戸近いため、現在でも数億円の修繕積立金があり、将来は10億を超える積立金になるはずです。

20年ぐらい前に、建築会社系の管理会社が自動的に管理会社として乗り込んでおりましたが有志を募って自主的な管理組合を作り、既存の管理会社を追放しました。

風の便りによると、当方に習って自主管理のマンションが増え、その管理会社は倒産したと聞いたことがあります。

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2020/08/27

マンション・防災井戸を掘る提案⑧

今までのまとめですが、もう少し絵が上手に書ければ世の中も変わっていたかも知れません。(笑)

まず、ハザードマップから考え、各機器を置く高さを1m以上にして重量をクリアできる架台を造ります。
汲み上げた井水を貯水するタンクは1-3トンぐらい必要でしょう。

汲み上げるパイフは制限されている1インチで、非常用の発電機の能力が1Kwのため、井戸の深さも決まってくるでしょう。
通常は売電のコンセントを引き汲み上げますが、停電時には発電機側のコンセントを使います。

タンクが一杯になればポンプを停めたり、水位が下がれば稼働するための装置である電極棒と制御盤が必要になります。
受水タンクである以上、タンク内に入れる点検口や排水管も必要になります。

タンクの下部には蛇口を出来るだけ多く取り付け、災害時に多くの方がタンク等に入れる場所を確保します。

こうした設備は造っても使う必要が無ければ幸いな事ですが、当マンションは共用廊下等の清掃は水圧をかけて清掃しており、この井水を使えば大幅な水道水の節水になります。

他にも今のような時期に水道パイプを使って10mぐらい離れた所にパティオがあり、子供用のプールを使っての水遊びも出来るでしょう。
井水はある程度使わないと綺麗にらないため、どんどん使えば良いでしょう。

あとは、居住者が是とするか非とするかによりの考え方により決まります。(完)

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